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地下停车位的权属法律问题探析
作者:孙强 时间:2019-03-27 来源: 浏览量:130

河南鑫苑律师事务所   虽然建筑物区分所有权随着我国《物权法》的出台第一次见诸于法律,但对于地下车位的法律性质及产权归属,现行法律及司法解释均未作明确的界定。本文试图通过初浅的论述,以期对地下停车位的权属法律问题进行剖析。

河南鑫苑律师事务所   一、地下停车位产权归属及取得方式的立法规定

河南鑫苑律师事务所   (一)现行法律及司法解释的规定

河南鑫苑律师事务所   《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。我国目前现行法律尚未对地下停车位的产权归属作出明确规定,在存在“业主共有说”、“国家所有说”、“开发商所有说”,“约定归属说”等多种观点争论中,《物权法》最终确定通过约定解决车位归属的问题具有其积极意义。

  2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)将建筑物区分所有权划分为建筑物专有部分所有权和建筑物共有部分所有权,并在《解释》第2条规定了建筑物专有部分的具体界定标准,以此认定车位等特定空间是否属于建筑物专有部分,在《解释》第6条对《物权法》第74条第3款进行补充规定,即将不符合规划的占用公共道路或其他场地的车位规定为建筑物共有部分属业主共有。

  (二)相关地方规章或其他规范性文件的规定

  1、确定地下停车位的产权取得方式为在不动产权证书内注记

  《上海市不动产登记技术规定》(沪规土资籍规[2016]760号)规定了业主购买的车位在不动产权证书内予以记载;明确了民防工程地下车位可以租售。上海市关于印发《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》(沪房地资市[2003]6号)的通知明确规定了地下车位的租售对象、地下车位预售合同的订立内容、预售许可证的申请和发放办法及地下车位产权注记方式等。

河南鑫苑律师事务所   2、确定业主共用停车位的限额

河南鑫苑律师事务所   《南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》区分了业主共用停车位和开发商可销售专用停车位,并规定了地下停车位归属的确定原则,即根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》的要求,相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位,其余为开发商可销售的专用停车位。

  3、尚未在不动产权证书上予以确定记载

  太原市《建筑工程规划管理办法(试行)》(并规字[2017]8号)规定了太原市建筑物配建的停车指标应符合《太原市中心城区建筑物配建指标》的要求。

  相比上海、宁波、厦门、武汉、成都等地以地方规章或其他规范性文件的方式对地下停车位的产权取得方式进行了确定,但具体规定各异,我国大部分地区尚没有对地下停车位的产权要求做出任何确定,也未建立统一的地下停车位登记制度,因此,笔者认为,鉴于司法实践中存在的车位纠纷,不应简单地依据是否登记判定物权效力,在法律没有明确规定地情形下,地下停车位作为现代社会一种重要的物权,应该综合考虑各种因素,包括建造行为,规划要求,地方规定及当事人之间地特别约定等,在个案中确定物权效力。

  二、地下停车位的分类

  (一)产权车位

河南鑫苑律师事务所   《物权法》第七十四条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠等方式约定。”产权车位属于规划范围内的,它是能够办理不动产权证书。产权车位归开发商所有,开放商可售、可赠或者出租。产权车位作为物权,其物权本身并没有期限的限制。但是车位所在的土地是有土地使用年限的,车位的土地使用年限应查看开发商的《土地使用权证书》,确认开发商拿到的土地使用期限。《物权法》规定住宅的土地使用期限届满后将自动续期,产权车位到期,届时根据国家政策考量缴纳土地出让金。

  (二)非产权非人防车位

  非产权非人防车位,一般是占用小区的共有用地的车位。根据《物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此,非产权非人防的地下停车位所有权应归全体业主所有。在小区业主委员会成立前,开发商及前期物业公司基于小区业主利益,可以对作为业主共有的车位进行短期出租并收益,其收益应在扣除合理成本后归业主所有。但基于前期管理而订立的相关合同不得限制、损害业主的权利。业主委员会依法成立后有权代表业主决定其存废,并可委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。

河南鑫苑律师事务所   (三)人防工程性质的车位

  现实中,经常有购房者买到了非产权的人防车位,其实购房者无法获得非产权车位的所有权,仅仅是拥有了车位的使用权。《中华人民共和国人民防空法》:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”国家不禁止建设该人防工程的开发商在平时将人防工程用作车位,开发建设单位可以使用、管理、收益,但不享有该部分的产权,不得对外出售。对于人防车位而言,买卖双方签订的不是正规的《房屋买卖合同》或《产权车位买卖合同》,而是签订了《租赁协议》或《车位使用权转让协议》,以使得业主获得车位的长期使用权,但不产生物权所有权的变动效果。

河南鑫苑律师事务所   1、人防工程性质的地下停车位所有权权属问题

  对于具有人防工程性质的地下停车位所有权权属问题,不管从理论上还是从法律规定上,都存在很大的争议。在全国各地的房产登记细则中,对该类停车位采取的态度都是暂不予以产权登记,也就无法明确产权归属。以芜湖市为例,根据《芜湖市市区地下空间建设用地使用权利用和房地产登记实施细则》第十八条规定:“本实施细则第十一条至第十七条中的地下车库、车位系指非人防工程的车库、车位,属人防工程的暂不登记。”由于人防工程性质的地下停车位不能进行产权登记,所以其所有权到底归属哪方,争论很大。目前针对该问题的主要观点有三:归全体业主所有、归开发商所有,归国家所有。

  主张归全体业主所有。持该观点的人认为人防工程可以分为单建的人防工程和结建人防工程,其权利归属是不同的:(1)单建的人防工程因其是为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑,其投资者比较明确,而且在绝大多数情况下,其投资主体是国家或地方政府,所以,它的所有权主体是国家或地方政府。(2)结建人防工程虽由开发商投资兴建,但在开发商销售商品房之后,其建造成本即转嫁至全体业主,因此,可以说结建人防工程是由全体业主投资建设的,应为小区业主所共有。就结建人防工程而言,国家并没有投入任何资金,也没有经过国有化征收或征用程序,更没有给予补偿,不可能归国家所有。国家减免人防工程的土地使用费和其他税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价,但不是取得所有权的对价。

  主张归开发商所有。持该观点的人认为根据《人民防空法》第五条之规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”根据《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》第十六条第一款之规定:“投资建设人防工程有依法取得相应收益的权利。投资者可以将其建设的人防工程依法转让、拍卖、租赁、抵押。”人防工程的所有权应属开发商所有。

  主张归国家所有。持该观点的人认为根据《人民防空法》第二十六条之规定:“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。”根据《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》第十六条第二、三款之规定:“鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务。不需要保密的人防工程平时可按规定用作商场、车库、仓库、文化娱乐场所、旅社等营业场所,但不得影响其防空效能。战时,人防工程由人民防空主管部门统一安排使用。”人防工程的所有权应属国家所有。

  以上法律法规等规定,仅仅对人防工程的使用、收益权进行了规定,而对人防工程的所有权问题却避之不谈。虽然根据《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》第十六条第一款之规定:“投资建设人防工程有依法取得相应收益的权利。投资者可以将其建设的人防工程依法转让、拍卖、租赁、抵押。”该规定虽然对投资者投资建设的人防工程所有权归属有了明确说法,但都是在其上位法《人民防空法》未予规定的情况下由地方自行规定的,属于地方性法规。根据物权法定原则和《立法法》的规定,其立法依据及法律效力显然存有瑕疵。因此,笔者认为在目前的法律现实和语境下,人防工程性质的地下停车位所有权难以界定。

  2、 人防工程性质的地下停车位使用、收益权问题

  虽然人防工程性质的地下停车位所有权权属问题存在争议,开发商不得向业主出售,但是关于人防工程性质的地下停车位使用、收益权归属却较为清晰。根据《人民防空法》第五条之规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”《安徽省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第二十条之规定:“城市人民政府应当鼓励企业事业单位、社会团体和个人投资开发利用人民防空工程,其开发利用实行谁投资谁受益的原则。”人防工程实行“谁投资、谁使用、谁收益”的原则,由开发商投资建设的人防工程,应由开发商使用和收益。所以开发商是有权使用,并可以通过租赁、出让、转让使用权等方式获得收益的。

  三、地下停车位的常见法律问题

  (一)地下停车位的使用权转让期限问题

  由于非产权车位及人防车位的使用权转让期限是根据其所依托的土地使用权期限决定的,而一般建设用地使用权期限为70年,根据《合同法》第二百一十四条第一款之规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”

  在实践中,常见三种方式使得车位使用权的转让合同突破租赁合同20年的限制(以租代售):一是开发商在合同中约定转让非产权车位使用权20年,并在合同中载明合同到期后业主能够继续无偿使用;二是在合同中约定转让非产权车位使用权20年,并赠送20年使用权;三是在合同中约定20年的转让非产权车位使用权,并在合同中载明合同到期后双方另行签订车位使用权转让协议。开发商与业主在签订车位使用权转让合同时要注意转让期限的约定。

  (二)地下停车位的担保问题

  现行法律虽然没有禁止地下停车位流转和限制性规定,但亦缺乏明确的法律依据。我国《物权法》通过列举的方式规定了抵押权、质押权的客体范畴,在权利质押中,车位的使用权或所有权不在其列。且目前我国法律尚未统一规定地下停车位产权登记制度,即地下停车位权利质押担保并不能在国家职能部门办理质押登记手续,导致地下停车位权利质押缺乏有效的公示方法,公信力无从查证。因此,地下停车位权利质押担保存在法律效力瑕疵风险。

河南鑫苑律师事务所   (三)停车位的使用权转让费是否包含物业管理费的问题

  在地下车位买卖或使用权转让合同中,合同当事人应在条款中明确约定合同价款是否包含车辆管理费。一般而言,开发商卖的仅仅是车位使用权,物业或其他管理机构提供的含照明、清洁、监控等服务应单独收取停车管理费。业主不得以已购买车位或支付了车位使用的租金为由,拒绝支付物业管理费、停车管理费等。开发商在与业主签订使用权转让合同时,要明确转让费用是否包含物业管理服务费,是一并收取还是分开收取,这些问题都要予以明确,以免产生纠纷。

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