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商品房、集资房、安置房、经济适用房、 小产权房、房改房的区别和购买时应注意的法律问题
作者: 白旭飞 时间:2019-03-27 来源: 浏览量:131

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  如今的市场上房产性质多样,名称繁多,稍不注意就会产生纠纷,引起法律诉讼,本文就将带你认识几种常见的房产以及该类房产背后的法律规定,帮助你在置业时维护自己的合法权益。

  一、商品房

河南鑫苑律师事务所   商品房是指在市场经济条件下,具有房地产开发资质的企业通过出让方式取得国有土地使用权后通过向相关政府部门报建报批,取得相应证件,开发建设的住宅,该类房产的价格均按市场价出售。从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房是我们平时接触最多的,一般的住宅、公寓、商业办公类(即商住两用)都在此范围之内。

  依据建设部发布的《商品房销售管理办法》第六条和第七条的规定,商品房销售分为预售和现售。实行预售的应取得“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,取得“五证”的商品房纳入了相关行政部门的监管范围内,有法律保障。

河南鑫苑律师事务所   实行现售的,应当符合以下条件:

  (一)房地产开发企业具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》;(二)取得《国有土地使用权证》或者使用土地的批准文件;(三)持有《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》;(四)已通过竣工验收,取得《竣工备案表》;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实,与物业公司签订了《前期物业服务合同》。

  此类房屋市场流通过程中需要注意的是产权是否清晰,即有无纠纷、查封、保全、抵押等,其次要审核开发商已经取得的证件,“五证”不全的建议不要购买,风险较大,有可能会出现人财两空的情形。

河南鑫苑律师事务所   一般房地产企业为了缓解资金压力,会在取得商品房预售证前就以认购、认筹的形式提前积累客户,该行为是违法行为,但是因为开发商会承诺价格低于开盘价,所以仍有一部分购房者会交钱认购,在此建议购房者要谨慎对待,要认真核实开发商已取得的证件,对于没有取得前四证,尤其是未取得《建设用地规划许可证》的项目,坚决不要认购。

  如果在了解清楚情况后,选择认购的,要认真审核认购协议,对于房屋的位置、面积、户型、价格要明确,同时对于何时签订正式商品房买卖合同以及逾期未签订的违约责任也要明确约定,逾期未签订的要及时要求解除认购协议,返还认购款。

  二、集资房

  集资房是指由国有单位出面组织,经市县政府部门批准,在符合城市总体规划的基础上,利用单位自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设的房产。

  集资房的法律依据是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和建设部等七部门制定发布的《经济适用房管理办法》第六章的规定。该通知和管理办法规定,单位的集资合作建房必须经市县人民政府批准,符合城市规划,而且购买的对象仅限定为本单位的低收入人群,其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。

  因为是以单位的名义报批报建,土地也登记在单位的名下,所以集资房产权归单位,单位持有房产证(也就俗称的“大房产证”,一般情况下集资房没有单独的房产证,但根据政策一般可以办理),但个人可使用,上市交易必须符合一定的条件。对于全额支付房款的购房者可按照《经济适用房管理办法》满5年后上市交易,且交易前必须补交土地出让金、税费等一定的费用,办理个人房产证;对于部分交纳房款的购房者,则产权由单位和购房者共有,上市交易前必须补交土地出让金、税费,而且需要征得单位同意,在购买了单位所有的那部分产权,取得完全的产权后才可以上市交易。

河南鑫苑律师事务所   遇到集资房,一定要审查卖方是否拥有全部产权(房产证、土地使用证),同时还要看集资单位对交易有无特别限制条款等,待取得房产管理部门对外出售许可,取得完全产权后,才能买卖。

  三、安置房

河南鑫苑律师事务所   安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建设的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的拆迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受地方政府政策的约束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得产权,并且地方政府没有规定限制对外出售,或者限制转让的期限已满,这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别,这样的安置房可以买卖。

河南鑫苑律师事务所   但是因为在拆迁时政府会给予拆迁户一定的优惠政策,所以按照有关方面的规定和拆迁安置协议的约定,被安置人获得这种配套商品房的,即便房屋产权属于个人所有,一般也需要在取得房屋所有权的5年之内不能上市交易。这也就直接导致了安置房的市场流通上存在着较大的不确定性。

  购买拆迁安置房主要就是要了解该安置房有无对外出售的限制以及建设手续的办理情况。建设手续齐全,无对外出售的限制,被安置人取得完全产权的可以买卖。

河南鑫苑律师事务所   四、经济适用房

  是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定,是具有社会保障性质的商品住宅。

河南鑫苑律师事务所   建设部等七部门制定发布的《经济适用房管理办法》第二条规定:经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。购买经济适用房可以贷款、可以提取公积金,享受国家税收优惠的政策。

  但对于购买的对象有严格的限制,该办法第二十五条规定,城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:

河南鑫苑律师事务所   (一)具有当地城镇户口;

河南鑫苑律师事务所   (二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;

  (三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

河南鑫苑律师事务所   经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。

  所以对于不符合购买条件的购房者购买经济适用房的无法受到法律的保护。同时对于经济适用房的转让,该法第三十条规定:经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照出售时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。

  可见,由于经济适用房建设用地实行国家统一划拨制,享受免征土地出让金等各种优惠措施,使得建设成本明显低于商品房。因此,经济适用房的房主只享有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权而不能享受房屋收益权,如将房屋上市交易,必须补交土地出让金及各种税费,取得完全所有权后才可上市。

  对于现实中很多人收取转让费,转让经济适用房购买资格的,切莫贪图,因为购买经适房有严格的审核和公示制度,不符合购房资格的是无法购买经济适用房的。

河南鑫苑律师事务所   五、小产权房

河南鑫苑律师事务所   小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

河南鑫苑律师事务所   根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

河南鑫苑律师事务所   小产权房有证,但仅仅是《宅基地使用证》,房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。也就说,买小产权房不能办理过户手续,房虽然买了,但证还在别人名下。所以购买小产权房的行为法律不予保护。

  六、房改房

  房改房,是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,现如今又可以叫做已购公有住房(已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房)。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

  国务院1994年7月18日公布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔1994〕43号):

河南鑫苑律师事务所   (十五)向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定)、管理费、贷款利息和税金等7项因素。.......目前以成本价售房确有困难的市(县),可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市(县)人民政府逐年测定,报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。

  (二十一)明确产权。职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

  职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

河南鑫苑律师事务所   职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。

河南鑫苑律师事务所   所以购买房改房应要求出售方提供房屋产权证,没有产权证的要谨慎购买。对于没有房产证的,要核实房屋的情况,是成本价购买的可要求出售方补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后在协商购买,对于标准价购买的房改房,出售方不但要补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费,还需要征得单位的同意并购买单位所有的那部分产权,取得完全所有权后才可购买。

  总之,面对不同性质的房产,购房者应擦亮眼睛,谨慎识别,最好在购买前咨询专业房产律师,以保护合法权益,避免产生不必要的纠纷。

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